Crescita e Innovazione nei Centri Commerciali Italiani: Progetti Fino al 2028

Il panorama dei centri commerciali in Italia sta attraversando una fase di maturità, con nuove opportunità di sviluppo e riqualificazione. Per il triennio 2026-2028, sono previsti nove progetti significativi, tra cui quattro nuove aperture a Cantù (Co), Torino, Brescia e Messina. Inoltre, cinque ampliamenti sono in programma, tra cui quelli di Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley. Se tutti i progetti dovessero realizzarsi, lo stock totale di centri commerciali aumenterebbe solo dello 0,4%.

Attualmente, in Italia sono attivi 1.006 centri commerciali, un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Tra le recenti inaugurazioni spiccano il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, che offre 52.800 mq di superficie lorda affittabile, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. La riapertura dell’Iper Tosano di Brescia, dopo una significativa riqualificazione, segna un ulteriore passo verso l’ottimizzazione delle strutture esistenti. Solo una chiusura è stata registrata nell’ultimo anno, mantenendo un saldo positivo di aperture, che si attesta tra le 2 e le 4 unità all’anno.

La tendenza attuale degli investimenti è orientata verso la riqualificazione delle strutture esistenti piuttosto che verso nuove costruzioni. Dal 2021, sono stati effettuati 13 interventi su centri già operativi, dimostrando un forte impegno verso la valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente. Il tasso di vacancy si mantiene su livelli fisiologici nei centri premium, oscillando tra il 3,1% e il 5,2%, mentre sale all’8,3% nei centri provinciali e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati.

Un dato interessante è che il 67% dei centri commerciali ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, cifra che si avvicina a quella della Germania, dove il 64% dei centri è nella stessa fascia di età. Questo mette in evidenza la necessità di investimenti in modernizzazione e riqualificazione per rimanere competitivi.

Analizzando i bacini di utenza e i tempi di permanenza, emerge che i factory outlet attraggono il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza media di 77 minuti. I centri commerciali, invece, raggiungono la stessa percentuale entro 17 km, con una permanenza di 56 minuti. I retail park, che attirano visitatori più mirati, si trovano entro 19 km, con visite della durata media di 46 minuti. Negli ultimi tre anni, la permanenza media nei centri commerciali è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento registrato in 7 centri su 10.

Mario Resca, presidente di Confimprese, ha commentato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano, inoltre, la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone».

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».